Квартирный вопрос

[kartonnoe]

Добрый день. Хотелось бы получить консультацию по следующему вопросу:

Есть трехкомнатная приватизированная квартира на двоих - на мою мать и сестру. Сейчас сестра хочет продать свою долю в квартире.

Имеет ли она право продать ее без согласия матери?

@темы: Закон

Comments

[KatrinMort]

Если речь идет о Российской Федерации, то:

Имеет ли она право продать ее без согласия матери?

Имеет.

Сейчас сестра хочет продать свою долю в квартире.

Но сначала она должна предложить вашей матери выкупить продаваемую долю. Если мать откажется ее выкупать, то сестра может продать эту долю любому покупателю, но за цену не ниже той, за которую предлагала ее выкупить матери.

[Lydia L.]

но за цену не ниже той, за которую предлагала ее выкупить матери.

Это давно уже обходится следующим образом: цена завышается, второй собственник купить не может. Потом находится покупатель за меньшую сумму, в договоре пишется первая цена, а реально передается совсем другая сумма.

[KatrinMort]

Lydia L., вопрос не в том, как это обходится, а в том, как оно должно выглядеть на бумаге.
Кроме того, в данном случае, это не проблема ТС и ее матери. Потому как признать сделку недействительной на том основании, что в договоре одна сумма, а в реальности выплачена другая, они все равно не смогут (при адекватном поведении покупателя и продавца, естественно).

[Уна Нилл]

Но сначала она должна предложить вашей матери выкупить продаваемую долю. Если мать откажется ее выкупать,

Это должно быть письменно как-то подтвержено?

[KatrinMort]

happyfreebird, да, второму собственнику направляется предложение о выкупе доли через нотариуса. В случае, если собственник не хочет выкупать, он либо пишет отказ у нотариуса, либо хранит гордое молчание - в этом случае через 30 дней нотариус, который отправлял предложение, выдаст продавцу нотариально заверенный документ о том, что продавец свою обязанность перед сособственником выполнил, но ответа не получил - для ФРС этого достаточно, чтобы зарегистрировать сделку.

Если сособственник согласен выкупить долю, он идет к нотариусу и оформляет письменно согласие на приобретение доли за указанную в предложении цену.

[Lydia L.]

happyfreebird, можно заказным письмом с описью направить, но многие через нотариуса извещают, он потом документально подтверждает надлежащее извещение второго собственника.

[Уна Нилл]

KatrinMort,
Lydia L.,
Понятно, спасибо.

[KatrinMort]

happyfreebird,

[kartonnoe]

А каким образом оценивается квартира?
Как вы думаете какой выход в этой ситуации? Можем ли мы следом на ее уведомление о продаже отправить свое уведомление о продаже также по завышенной стоимости?

[KatrinMort]

kartonnoe,

А каким образом оценивается квартира?

В целом, собственник имеет право продать свою долю по любой цене, в том числе за три миллиона. Это его право. Лишь бы покупатель был согласен эту цену уплатить.

Можем ли мы следом на ее уведомление о продаже отправить свое уведомление о продаже также по завышенной стоимости?

Можете. Она напишет отказ от покупки и вы останетесь ровно с тем же, с чем и были - сестра продает свою долю.

Как вы думаете какой выход в этой ситуации?

Самое разумное - договориться с сестрой и выставить на продажу всю квартиру как единый объект. Так за нее можно выручить больше денег, доля в квартире всегда продается не по ее чистой стоимости (рыночная стоимость квартиры разделенная на количество долей), а за меньшую цену. Если же вы продадите весь объект целиком, то сможете каждая выручить больше денег.

[Оратуоми]

KatrinMort, а в случае согласия выкупить предложенную долю какие-то сроки оговариваются? Т.е., как избежать ситуации, когда человек соглашается, а потом тянет время под любыми предлогами?

[KatrinMort]

Кена (Феарн-Руис), можно прямо в предложении о продаже оговорить срок, в течение которого должен быть заключен основной догвор и произведена оплата. Плюс, если сособственник дает согласие на покупку предложенной ему доли и впоследствии чтянуть сроки, то можно обратиться в суд иском о понуждении к заключению договора. В любом случае, тот, кто хочет продать сою долю, может это осуществить - и закон и бытовая практика на его стороне.

[KatrinMort]

Кена (Феарн-Руис), можно прямо в предложении о продаже оговорить срок, в течение которого должен быть заключен основной догвор и произведена оплата. Плюс, если сособственник дает согласие на покупку предложенной ему доли и впоследствии чтянуть сроки, то можно обратиться в суд иском о понуждении к заключению договора. В любом случае, тот, кто хочет продать сою долю, может это осуществить - и закон и бытовая практика на его стороне.

[Оратуоми]

KatrinMort, ясно, спасибо

[Убийца матрешек]

Это давно уже обходится следующим образом: цена завышается, второй собственник купить не может. Потом находится покупатель за меньшую сумму, в договоре пишется первая цена, а реально передается совсем другая сумма.

после чего реальный покупатель под каким-нибудь благовидным предлогом расторгает сделку и просит вернуть ему все уплаченные им пятьдесят миллионов за однушку в Бирюлево...

[Убийца матрешек]

P.S. Красивее это обходится так: предполагаемому стороннему покупателю дарится, допустим, 1/100 от доли сестры.
После этого сторонний покупатель становится сособственником.
После чего сестра может продать ему свою долю (оставшиеся 99/100) за любую цену, не спрашивая согласия мамы.

[KatrinMort]

Убийца матрешек,

предполагаемому стороннему покупателю дарится, допустим, 1/100 от доли сестры.

Тогда оспаривается первая сделка - и следом за ней валится вторая, поскольку притворность налицо. Проще сразу подарить долю, прикрыв договором дарения догвору купли-продажи - но это для рисковых граждан, т.к. потом если что, то проблемы у обеих сторон. У покупателя с возвратом денег, у продавца с возвратом собственности.

[Убийца матрешек]

Тогда оспаривается первая сделка

по каким основаниям?

[KatrinMort]

Убийца матрешек, точно так же, как любое дарение. Другой вопрос, что доказать притворность сделки - это проблема даже в этом варианте. Думаю, в данном варианте проще направить предложение о выкупе и спокойно продавать квартиру, чем потом таскаться еще полгода по судам.

[Оратуоми]

KatrinMort, а на каких вообще основаниях может оспариваться договор дарения?

[Убийца матрешек]

например, недееспособность дарителя

[KatrinMort]

Можно попытаться оспорить договор дарения как притворную сделку (т.е. сделку, совершенную с целью прикрыть другую сделку). Здесь всегда стоит проблема доказывания возмездности дарения, однако, в судебной практике есть примеры, когда истцу удавалось доказать, что на самом деле была совершена купля-продажа.

[Оратуоми]

Убийца матрешек, спасибо, про недееспособность-то я в курсе.

KatrinMort, а какие док-ва должны в таком случае наличествовать? Что-то документальное? Или показания свидетелей будет достаточно? Я с точки зрения человека, расчитывающего на оформление честной дарственной, спрашиваю - подлог в таком случае возможен? Или заинтересованной стороне проще будет попытаться таки на недееспособности сыграть?

[KatrinMort]

Кена (Феарн-Руис), документальное и показания дарителя и одаряемого. Потому что надо будет доказывать возмездность сделки - а доказать ее можно либо путем предъявления суду доказательства встречного предоставления (например, вы подарили квартиру, а одаряемый перечислил вам на счет денежные средства), либо выжимкой в суде из одаряемого либо из продавца подтверждения, что под дарением все же подразумевалась иная сделка - иногда в суде люди при допросе начинают говорить правду - сказывается волнение и все такое прочее.

Заинтересованная сторона, прежде чем оспаривать сделку по недееспособности, сначала эту недееспособность должна установить в надлежащем порядке. При этом недееспособным даритель должен оказаться в юридически значимый период (время совершения сделки).

[Оратуоми]

KatrinMort, т.е., если у дарителя\одариваемого совокупного дохода в последние полгода-год только-только на еду-коммуналку и оформление этой самой дарственной, и при этом - никаких внезапных прибылей финансово-материального плана - можно особо не бояться обвинения в притворной сделке?

[KatrinMort]

Кена (Феарн-Руис), ну, во-первых, начнем с того, что оспаривание по притворности может быть:
1. Со стороны дарителя, если ему внезапно приспичило расторгнуть сделку. Тут вопрос в том, ударит дарителю это желание в голову или нет.
2. Со стороны сособственников долей в квартире, которые имели право на выкуп подаренной доли.

При этом предъявить иск любое из указанных лиц может даже если сделка была наичистейшей, ибо талантам людским нет предела.
Что касается "дохода за полгода на еду и коммуналку" - это не показатель. Суд будет интересовать только вопрос возмездности сделки и более ничего. Получил что-то даритель от одарямого взамен за квартиру или не получил. Доказательством возмездности может служить расписка одаряемого, в которой он обязуется выплатить дарителю стоимость подарка, например (таки да, вот только сегодня нашла такую судебную практику и немало смеялась).

[Оратуоми]

KatrinMort, о, т.е., если даритель - единственный собственник, то и оспорить (кроме него) дарение некому? В нашем случае есть собственник и кроме него - еще двое прописанных на данной жилплощади. Оба взрослые, долей не имеют. Первый вариант в нашем случае не грозит.

Ну, что иск предъявить могут - это понятно =) В нашем случае главное, что для "доказательства" понадобится именно подлог, как я понимаю: даритель (если именно до этого варианта дело дойдет) как раз заинтересован в том, чтобы сделка совершилась.

[KatrinMort]

Кена (Феарн-Руис), если дарителя впоследствии признают недееспособным, например, то иск о признании договора дарения может предъявить его опекун, например.

В нашем случае главное, что для "доказательства" понадобится именно подлог, как я понимаю: даритель (если именно до этого варианта дело дойдет) как раз заинтересован в том, чтобы сделка совершилась.

Вообще, на месте дарителя и одаряемого я бы дошла до районного ПНД, взяла бы справочку "на учете не состоит", а заодно прошла бы в день сделки комиссию. В Мск такое практикуется только в путь, в СПб тоже делают. Это расходы - но при риске оспаривания сделки имеет смысл.

[Оратуоми]

KatrinMort, т.е., сделка может быть оспорена, допустим, и спустя полгода, если дарителю вдруг понадобился опекун?
Кстати, а оговорить желаемого опекуна как-то можно? Если, допустим, человек категорически не хочет\хочет видеть конкретное лицо своим опекуном, это можно как-то заранее зафиксировать? Вообще назначить заранее опекуна на случай недееспособности реально?

О справке из ПНД уже думали, это да, лучше подстраховаться. А комиссию нужно именно в день сделки проходить? Т.е., сделка на следующие день-два после нее - уже чревато оспариванием? Теоретически-то дарителя можно и сразу после пройденной комиссии чем-то "угостить" так, что он будет, допустим, внушаем. Или на такое будет упирать бессмысленно, если справка есть?
зы: а по генеральной доверенности договор дарения может заключаться, кстати? Или дарение, завещание - это только лично?

[KatrinMort]

Кена (Феарн-Руис),

Если, допустим, человек категорически не хочет\хочет видеть конкретное лицо своим опекуном, это можно как-то заранее зафиксировать?

Заранее нет. Но обычно органы опеки учитывают пожелание недееспособного, особенно, если ясно, что контакт с нежелаемым опекуном наносит вред опекаемому - обостряется заболевание, например, или агрессия направлена только на опекуна.

Вообще назначить заранее опекуна на случай недееспособности реально?

Нет, насколько я знаю.

А комиссию нужно именно в день сделки проходить? Т.е., сделка на следующие день-два после нее - уже чревато оспариванием?

Да, комиссию лучше в день сделки.
Вы поймите, что оспаривать можно любую сделку, даже идеальную. Вопрос в том, как отнесется к этому суд.

Дарение по доверенности можно, завещание - только лично.