Новостройки

[Ozariya]

Привет всем
Когда первичный рынок жилья становится вторичным? После того, как застройщик получит один документ - какой?
Это не разрешение на ввод в эксплуатацию, дом может быть сдан и все равно являться новостройкой.
Заранее спасибо. Это срочно!

@темы: термины/определения

Comments

[~Aelin~]

У меня подруга купила квартиру в новостройке, чтобы въехать в неё прием дома должен подписать определенный процент новоселов. Возможно вот этот документ имеется ввиду. Как он называется официально без понятия. Но это не ввод в эксплуатацию

[.Александра.]

Не разрешение на собственность?

[Ozariya]

~Aelin~, неа, не то. там что-то было связано с правом на собственность и передача документа от правительства города к застройщику, жильцы тут роли не играют. но спасибо!

[Ozariya]

.Александра., вот наверное да! спасибо! интересно, этот документ у застройщиков в открытом доступе?

[непричастный]

Акт приема-передачи, когда компания-застройщик передает дом компании-заказчику? Что-то такое смутно вспоминается - акт был подписан, дом еще не введен в эксплуатацию, но ключи уже выдавали и люди делали ремонт.

[Borgward_B-IV]

Это как с автомобилями, есть подержанные, есть новые из автосалона.
Квартира находящаяся в частной или муниципальной собственности это вторичный рынок.
Квартира в собственности застройщика это первичный рынок.
Иными словами если Вы покупаете у застройщика, это первичный рынок. Если Вы покупаете квартиру у некоего ТСЖ которому застройщик продал квартиры, пусть даже и фиктивно, Вы типа как участник вторичного рынка.

[Ozariya]

непричастный, не, с жильцами это не связано. То есть жильцы могут уже вселиться, сделать ремонт, уже родить по 10 детей в этом доме, но юридически без этого документа дом все равно считается новостройкой и находится на рынке первичного жилья. Как-то так мне объясняли. Вот видимо дело в праве на собственность, Пока дома(квартиры) никому не принадлежат - их нельзя перепродать, то есть это первичные руки.

[Ozariya]

Borgward_B-IV, если застройщик получил тот самый документ, то он может продавать квартиру как вторичку, по совсем другой цене)

[Василиск]

дом еще не введен в эксплуатацию, но ключи уже выдавали и люди делали ремонт.

Строго говоря это уголовно наказуемо.
По вопросу - видимо имеется ввиду акт реализации инвестиционного контракта, либо договора соинвестирования. Понятие вторичка обозначает лишь то, что квартира покупается не напрямую у застройщика, а у 5-15 в цепочке инвестора (соинвестора) а-ля МИЭЛЬ или скажем там БЭСТ-Консалтинг.

[непричастный]

Так я и не о жильцах, акт подписывают организации. Кстати, насчет новостройки и вторички терминология тоже вроде не такая, как у вас. Весь дом-новостройка сразу после подписания каких-то документов не становится вторичкой, вторичкой становятся отдельные квартиры, если они хоть раз уже были кому-то проданы.

[Ozariya]

непричастный,

Весь дом-новостройка сразу после подписания каких-то документов не становится вторичкой, вторичкой становятся отдельные квартиры, если они хоть раз уже были кому-то проданы.

в том-то и дело, что юридически весь дом становится вторичкой, даже квартиры, в которых никто не жил, после получения застройщиком какого-то документа. что-то типа того, что упомянут второй коментатор.

[Borgward_B-IV]

Кстати, насчет новостройки и вторички терминология тоже вроде не такая, как у вас. Весь дом-новостройка сразу после подписания каких-то документов не становится вторичкой, вторичкой становятся отдельные квартиры, если они хоть раз уже были кому-то проданы.

Я про это и говорю. Компания застройщик продает квартиры оптом каким-нибудь "Рогам и Копытам" или вообще дочерней фирме занимающейся обслуживанием дома, и это таки уже вторичный рынок жилья.

[Ozariya]

Василиск, нет, опять же, с инвестициями это вообще не связано.

Понятие вторичка обозначает лишь то, что квартира покупается не напрямую у застройщика[...]

Понятие "вторичка" - это разве не юридический термин? А "новостройка"?
Я повторяю: не важно кем и как продаются квартиры, это не имеет значения. Главное - есть ли этот документ у застройщика.

[непричастный]

Строго говоря это уголовно наказуемо.

Но на практике везде делается.

видимо имеется ввиду акт реализации инвестиционного контракта, либо договора соинвестирования

Вот. Его я и имею в виду.

Пока дома(квартиры) никому не принадлежат - их нельзя перепродать, то есть это первичные руки.

Без собственности перепродают только так - по договору переуступки. Например, тот, кто купил квартиру у застройщика, но еще не получил право собственности, называется инвестром и может свое будущее право на эту квартиру передать по договору переуступки.

[Color-of-the-night]

Если первый покупатель квартиры в новостройке оформлял свидетельство о праве собственности и теперь продает квартиру, то думаю, она как раз уже будет не в новостройке, а во вторичке.
vsemetri.com/news/?page=235352 вот тут еще может интересно вам будет

[непричастный]

в том-то и дело, что юридически весь дом становится вторичкой, даже квартиры, в которых никто не жил, после получения застройщиком какого-то документа.

Нет, если какие-то квартиры в этом доме ни разу не были проданы, они вторичкой не становятся.

[Ozariya]

Borgward_B-IV,

Компания застройщик продает квартиры оптом каким-нибудь "Рогам и Копытам" или вообще дочерней фирме занимающейся обслуживанием дома, и это таки уже вторичный рынок жилья.

представьте себе ситуацию, дом построили, ввели в эксплуатацию, все в нем живут, а в одной квартире нет. ее не продавали, не меняли, не покупали.. и вот прошло 20 лет, дом старый, а тут квартиру решили продавать, застройщик вспомнил и решил ее рализовать. и как он ее в объявлении называет? квартира-новостройка в старом доме?

ребята, если бы цены на новостройки и цены на вторичку не отличались, то возможно и не было бы четких определений, ну вот мол купили-перепродали, хоп, статус поменялся. Это не так.
Статус всего дома (повторяю, дома, а не купленной-перепроданной или нет кваритры) определяется одним всего лишь документом у застройщика.

[Ozariya]

Color-of-The-Night, читала, спасибо, на мой вопрос статья не ответила.
непричастный,

Нет, если какие-то квартиры в этом доме ни разу не были проданы, они вторичкой не становятся.

дом становится вторичкой

[непричастный]

Я не знаю, кто вам это сказал. Или вы путаете недостроенный дом с достроенным. В них цены на квартиры действительно отличаются.

[Borgward_B-IV]

в том-то и дело, что юридически весь дом становится вторичкой, даже квартиры, в которых никто не жил, после получения застройщиком какого-то документа. что-то типа того, что упомянут второй коментатор.

Юридически весь дом становится вторичкой при соблюдении трех условий.
1. Наличие ЗОСа, То есть заключения о соответствиии строения принятым нормативам и изначальной проектной документации.
2. Акт разрешающий ввод строения в эксплуатацию.
3. Передача прав собственности на площади от застройщика третьему лицу(лицам).

Еще раз повторяю. Если нет ЗОСа или разрешительного акта, то проживающие в доме обитатели рискуют вылететь из своих квартир в любой момент. Просто потому что проживание в доме не имеющего оных документов, с точки зрения законодательства, захват недостроя бомжами.
В качестве последствий может быть все что угодно, вплоть до сноса "бумажного" недостроя и продажи земли под ним под другое строительство.
И смотрите что Вам подсовывают на подпись при покупке жилья, а то внезапно выяснится что Вы не собственник квартиры, а собственник векселя на квадратные метры.

[Василиск]

Понятие "вторичка" - это разве не юридический термин? А "новостройка"?
Я повторяю: не важно кем и как продаются квартиры, это не имеет значения. Главное - есть ли этот документ у застройщика.

Ну да, куда уж мне, работающему пятый год в этой сфере знать такие вещи.
Застройщик это вообще никто (привет, градостроительный кодекс) - просто владелец (собственник или арендатор земли, на которой строится дом). Так как сам Застройщик нищеброд он привлекает инвестора (несколько оных) и заключает инвестиционный контракт, в котором указаны проектные данные на дом и прописаны пропорции при раздаче квартир после завершения строительства. Т.к. каждый инвестор, привлеченный застройщиком тоже не так богат - он привлекает еще соинвесторов, и эта цепочка уходит на 5-10 звеньев вниз.
На заключительных этапах строительства Застройщик получает ЗоС (заключение о строительстве) и разрешение на ввод объекта в эксплуатацию. С этого момента он может, а в случае 214-ФЗ обязан передавать квартиры людям/инвесторам/соинвесторам.

[Borgward_B-IV]

ребята, если бы цены на новостройки и цены на вторичку не отличались, то возможно и не было бы четких определений, ну вот мол купили-перепродали, хоп, статус поменялся. Это не так.

Милейшая, я Вам про то и толкую. То что Вам ушлые риэлторы продают по сниженной цене как "новостройка", по факту не является квартирой, а является "квадратными метрами". Квартирой оно становится после ввода дома в эксплуатацию.
И судя по всему Вам основательно забили голову терминами про "первичное" и "вторичное жилье" при этом вкладывая в них совершенно иной смысл, нежели тот, который они имеют на самом деле.

[Василиск]

Вторичное жилье всегда дороже, так как проходит через ряд перекупщиков, каждый из которых при этом имеет свой навар. При этом фактически дом может быть очень молодой и еще на гарантии (5 лет с момента РнВ)

[Ozariya]

Вот нашла годную статью по теме: infonedvizhimost.com/kvartira/v-novostrojke/por...


непричастный, я просто пытаюсь разобраться. есть новостройка, есть вторичка. новостройка дешевле вторички. дом становится вторичкой после какого-то момента. что за момент?
Borgward_B-IV, у застройщика, который меня интересует есть 4 документа:

Заключение о соответствии
Разрешение на ввод в эксплуатацию
Проектная декларация ЖК «****»
Разрешение на строительство

Хватает ли этого для того, чтобы дом назвать вторичкой?

Василиск,

Ну да, куда уж мне, работающему пятый год в этой сфере знать такие вещи.

ты только не обижайся тут.
Если я тебе скажу, что за ЖК имеется ввиду, ты сможешь в инете определить, новостройка это юридически или вторичка? Мне правда очень надо срочно и я не хочу спорить, а помощь юриста мне бы не помешала.

[Ozariya]

по факту не является квартирой, а является "квадратными метрами". Квартирой оно становится после ввода дома в эксплуатацию.

это я знаю. но про ввод дома в эксплуатацию речь не идет. тот дом, что меня интересует в эксплуатацию уже ввели. срок сдачи 2012 год. мне важно знать, по статусу это до сих пор новостройка или нет.

[Василиск]

дом становится вторичкой после какого-то момента. что за момент?

Дом не становится вторичкой. Вторичкой становится конкретная квартира. Если говорить именно о доме - можно условно сказать что дом становится вторичкой через 5 лет с момента РнВ, после окончания гарантийных сроков и полного ухода Застройщика с авансцены. За это время все квартиры будут перепроданы по 3-5 раз.

ты сможешь в инете определить, новостройка это юридически или вторичка?

Нет не могу, потому что юридически таких терминов не существует. В отношении конкретной квартиры можно запросить выписку из Росреестра о зарегистрированных правах на помещение и передачу этих прав.

[непричастный]

Ozariya, да нет такого мгновенного перехода дом-новостройка в дом-вторичка. Рынок вторичного жилья - это перепродажи, даже если квартира еще не в собственности, даже если дом еще не достроен, но первый инвестор свое будущее право собственности уже продает. А рынок первичного жилья - покупка у застройщика квартиры, которую еще никому не продавали. Вы поинтересуйтесь именно вашей выбранной квартирой. Если продает предыдущий владелец или инвестор, он может назначить цену, какую ему вздумается - в нашем доме и раньше продавали и сейчас продают квартиры с очень приличным разбросом цен за кв.м., который при одинаковых условиях ничем, кроме воли продавца, не объясняется.

[Borgward_B-IV]

Хватает ли этого для того, чтобы дом назвать вторичкой?

Я решительно не понимаю, что Вы понимаете под "первичкой" и "вторичкой".

Вторичное жилье всегда дороже, так как проходит через ряд перекупщиков, каждый из которых при этом имеет свой навар. При этом фактически дом может быть очень молодой и еще на гарантии (5 лет с момента РнВ)

Это только в пост-ссср, и только потому, что в случае вторичного рынка жилья меньше шансов быть втянутым в мутные блудни связанные с "недобросовестным приобретением".
В скучной реальности нормального жилищного рынка, а не постсоветского, квартира на вторичном рынке всегда стоит дешевле, в силу того, что умными оценщиками учитывается износ как и самого капитального строения, так и внутренних и внешних коммуникаций в нем, и к нему подходящих.
И зачастую хреновое техническое состояние строения перевешивает стоимость земли на которой оно стоит. Потому в тех же США многоквартирные дома старше 25-30 лет безжалостно сносят.

[Ozariya]

у меня не квартира, ребята, у меня целый дом причем с двумя корпусами.
блин, я окончательно запуталась((
там не только статус дома непонятен, там даже количество этажей прыгающее, от 19 до 37, при этом в разных источниках указывается разное кол-во этажей, штук 15 вариантов, а подъезда всего четыре в двух корпусах.. (4 варианта я бы еще поняла)
загадочный в общем дом.
спасибо всем за участие, ответа я не нашла.

[Ozariya]

Я решительно не понимаю, что Вы понимаете под "первичкой" и "вторичкой".

вот мы тут этот вопрос и разбираем, я говорю, что это юридический термин и на него влияет документ, все остальные имеют свое разное мнение.